Управление рисками девелоперского проекта на стадии разработки

Девелопмент - это вид деятельности, предусматривающей качественные изменения в объекте и обеспечивающей, как правило, повышение его стоимости. К объектам девелопмента в общем случае относят не только объекты недвижимости, но и развитие, например, шоу-бизнеса, информационных технологий и др. Но во всех случаях в основе девелопмента находятся инвестиции, которые можно определить как денежные сред

ства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного экономического и социального эффекта.

Таким образом, общим признаком девелопмента как вида человеческой деятельности является комплексная, «сквозная» организация инвестиционного процесса, подразумевающая организацию финансирования и осуществления некоего проекта силами девелопера в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды. Говорят также, что девелопмент — это процесс осуществления идеи покупателя/арендатора или заказчика / собственника / застройщика.

До сих пор в русском языке не существует полноценного аналога терминам «девелопмент» и «девелопер» - слова «развитие», «застройщик» «организатор» не в полной мере отражают сущность процессов девелопмента.

Представим основные определения понятий, которые наиболее часто используются в данной дипломной работе, это, прежде всего:

Девелопер - юридическое или физическое лицо, обеспечивающее продвижение (реализацию) проекта, получающее прибыль от создания объектов недвижимости, для чего выступающее в качестве:

· автора идеи проекта;

· покупателя прав на земельный участок под застройку;

· организатора проектирования объекта, нанимателя заказчика, генподрядчика, брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью. Все участники проекта должны обладать соответствующими лицензиями;

· финансирует сам или привлекает необходимые инвестиции.

Недвижимость, недвижимое имущество - земельные и другие естественные угодья (участки недр, обособленные водные объекты, леса), другое имущество, прикрепленное к земле, прочно связанное с ней: здания, сооружения, объекты. Имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам исключает его перемещение. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).

Проект – ограниченное по времени, целенаправленное изменение отдельной системы с установленными требованиями по стоимости и качеству результатов и специфической организацией.

Девелоперский проект - инвестиционный проект, предполагающий комплексный подход к управлению его реализацией. Данное понятие используют также как альтернативу так называемому собственному проекту, т.е. проекту, осуществляемому силами самого заказчика.

Девелоперская (управляющая) компания - компания (фирма, предприятие), комплексно осуществляющая по поручению заказчика-титулодержателя (генерального заказчика, инвестора) функции застройщика (заказчика) на всех фазах проектного цикла: от исследования рынка и прединвестиционных исследований до завершения проекта (ввода в эксплуатацию, вывода на проектную мощность и др.).

Управление проектом – наука и искусство руководства людскими и материальными ресурсами на протяжении жизненного цикла проекта путем применения современных методов и техники для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта.

Управляющая компания - компания, специализирующаяся на профессиональном управлении (компаниями, проектами); управляющая компания может не владеть собственным производственным потенциалом. Данный термин, таким образом, может быть использован в качестве одной из характеристик девелоперской компании.

Для того чтобы определить место девелопмента в современном управлении проектами рассмотрим схему, приведенную на рис. 1:

Рис. 1. Модель основных бизнес-процессов управления проектом

Управление проектом осуществляется посредством выполнения сформированных бизнес-процессов, которые можно определить как набор взаимосвязанных процедур по реализации проектов, конечной целью которых является получение прибыли за счет продажи созданной проектом продукции. Назначение каждого бизнес-процесса состоит в том, чтобы предложить потребителю продукцию, удовлетворяющую его по стоимости, сервису, качеству и долговечности.

Основными преимуществами девелопмента по сравнению с традиционными формами организации инвестиционной деятельности являются:

· полная (в том числе финансовая) ответственность за конечные результаты инвестиционной деятельности;

· максимальное комплексирование услуг/продукции;

· наработка в силу специфической организационной структуры устойчивых деловых связей как на производственном, так и на управленческом уровне;

· улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения финансовых и других рисков, а также перехода от затратного (сметного) подхода к бюджетированию проектов. Объективно такой подход означает значительную заинтересованность девелоперской компании в снижении себестоимости проекта (как единственного средства увеличения собственной прибыли);

· обеспечение высокого качества работ за счет повышения профессионализма работников (и как следствие снижение непроизводительных затрат) путем обязательного обучения современным методам управления и технологии строительства. Работники девелоперских компаний «вынуждены» разрабатывать и внедрять наиболее современные системы менеджмента качества - в первую очередь базирующиеся на требованиях международного стандарта качества ИСО-9000:2000;

· реальное управление стоимостью строительства осуществляется на основе современной системы управленческого учета;

· объективно обусловленная необходимость реального перехода к конкурсной системе выбора участников строительства.

Для того чтобы реализовать потенциальные преимущества новой концепции, девелоперские компании используют новую стратегию, суть которой сводится к следующим положениям:

· консолидация производственного, управленческого и финансово-экономического потенциалов компаний-партнеров с соответствующим повышением ответственности за консолидированные финансовые результаты проекта;

· системное использование методологии управления проектами;

· переход к проектной (проектно-матричной, дивизиональной) структуре с созданием института проект-менеджеров, обеспечивающих конечный результат в виде законченных объектов;

· развитие горизонтальных систем управления с уменьшением иерархичности и упрощением процесса принятия решений;

 Скачать реферат