Управление рисками девелоперского проекта на стадии разработки

Далее составим график работ с учетом длительности работ и их зависимости. Расчет критического пути проведем методом потенциалов (см. рис. 17).

По проведенным расчетам получаем 1 критический путь, длительность каждого составляет 348 дней.

Для календарного планирования работ по проекту воспользуемся программным продуктом Microsoft Project и построим график Ганта (см. Приложение 5).

Рис. 17. Сетевой график, рассчитанный методом потенциалов

3.4 ПЛАНИРОВАНИЕ СТОИМОСТИ ПРОЕКТА

Стоимость вхождения в проект для AKRON Group составила 13 000 000 $.

Расходная статья бюджета для его реализации составляет 63 421 696 $ (см. приложение 6).

Также предполагаемая стоимость замены федеральной доли составляет 22 000 000 $.

Т.е. cуммарно необходимая сумма инвестиций (без затрат на финансирование) составляет 98 421 696 $. Из них долевое участие двух инвесторов составит 42 000 000 $, остальные же средства (56 421 696 $) будут привлечены за счет банковского займа.

Доходная часть бюджета в виде арендных платежей представлена в таблице 11.

Таблица 11

Ежегодный доход по проекту

Срок окупаемости проекта – 11 лет, расчет чистого дисконтированного дохода на 12-й год приведен в таблице 12 (ставка дисконтирования 16%).

Таблица 12

Расчет чистого дисконтированного дохода по проекту, тыс. $

3.5 ПЛАНИРОВАНИЕ КАЧЕСТВА ПРОЕКТА

Важной подсистемой управления проектом является управление качеством, позволяющее контролировать процесс разработки и создания продукта проекта, тем самым осуществлять входной, текущий и выходной контроль продукции для удовлетворения предполагаемых потребностей. В данном случае, под продуктом проекта мы понимаем готовый для эксплуатации комплекс зданий (отреставрированное и вновь построенное здание).

Основными аспектами качества для данного проекта будут являться:

1. Соответствие проекта европейским офисным стандартам класса «А» - характеризуются высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения, наличием подземного паркинга, высоким уровнем сервиса, удобным местоположением. Данный класс предполагает современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки и многое другое.

2. Высокая занятость площадей, а, следовательно, соответствие результатов проекта рыночным потребностям и ожиданиям.

3. Соответствие проведенных работ действующим нормам (ГОСТам, СНИПам и пр.) и разработанной проектной документации.

4. Качество материально-технического обеспечения проекта.

Для обеспечения контроля качества при реализации проекта необходимо предусмотреть:

1. Обязательное соответствие состава и содержания всех работ действующим нормам (ГОСТам, СНиПам и пр., например, ГОСТ 24369-86 «Объекты стандартизации в строительстве. Общие положения», ГОСТ 23838-89 «Здания предприятий. Параметры», СТ СЭВ 1407-78 «Надежность строительных конструкций и оснований. Нагрузки и воздействия. Основные положения», СНиП 2.03.01-84 «Бетонные и железобетонные конструкции», СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения», СНиП 11-03-2001 «Типовая проектная документация», СНиП 12-03-2001 «Безопасность труда в строительстве» и т.д.), а также европейским офисным стандартам класса «А».

2. Согласование документации с государственными органами должно осуществляться в рамках существующего законодательства (Постановление Правительства РФ № 145 от 05.03.2007 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий»; Распоряжение мэра Москвы № 378-РМ от 11.04.2000 «О положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве»; Постановление Правительства Москвы №500-ПП от 11.07.2006 «Об упрощении процесса согласования проектной документации в организации строительства»; Постановление Правительства Российской РФ № 315 от 26.04.2008 «Об утверждении положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ» и пр.).

3. Осуществление уполномоченными представителями организации-заказчика текущего контроля соблюдения установленных в п.1 требований и внесения замечаний в случае их несоблюдения.

4. Текущий контроль должен осуществляться не менее чем 1 раз в неделю и по результатам выполненных этапов работ, а в случае работы специалистов организации-исполнителя на местности – текущий контроль обеспечивается обязательным и постоянным присутствием представителей заказчика вне зависимости от сроков, периодичности и видов проведения работ.

5. Прописание указанных в п.п. 1-3 положений в договорах между заказчиком и организациями-исполнителями.

3.6 ПЛАНИРОВАНИЕ КОММУНИКАЦИЙ В ПРОЕКТЕ

Управление коммуникациями является важнейшим аспектом проектного управления. В сочетании с распределением административных задач управления и планированием административного ресурса, система управления коммуникациями позволяет спроектировать единую систему управления проектом в рамках конкретной деятельности по девелоперскому проекту посредством проектирования модели документооборота, позволяющей наглядно представить систему взаимодействия между участниками проекта.

Наиболее эффективным способом отображения системы коммуникаций в проекте является проектирование так называемой информационно-технологической модели (ИТМ). Это модель процессов управления проектом, содержащая стандартизированное описание порядка и условий решения управленческих задач по проекту, которая четко определяет, какое структурное подразделение (или конкретное должностное лицо), в какие сроки и в каких условиях решает те или иные задачи и несет ответственность за их исполнение.

Разработка и внедрение ИТМ обеспечивает:

· создание условий в системе управления, при которых промежуточные результаты производства надежно обеспечивали бы конечный результат;

· последовательность выполнения необходимых задач по управлению проектом и определение условий их разрешения;

· объективные и научные условия процесса управления проектом и исключает субъективные факторы;

· четкое разделение и специализацию труда;

· координацию решения взаимосвязанных задач управления проектом;

· оптимальное взаимодействие с внешней средой;

· адресацию конкретных документов отдельным подсистемам;

· стандартизацию приемов и методов решения однотипных задач;

· определение трудоемкости и оценку качества решаемых задач;

· организацию мотивации участников управления проектом.

Для построения информационно-технологической модели необходимо предварительно составить информационную таблицу (см. таблицу 13).

В результате сводная информационно-технологическая модель управления проектом (см. Приложение 7) на основе наглядного отображения работ, их исполнителей, взаимодействия этих исполнителей позволяет проанализировать выполнение всех целевых функций управления.

 Скачать реферат