Управление рисками девелоперского проекта на стадии разработки
3.7 УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ ПРОЕКТА НА СТАДИИ РАЗРАБОТКИ
3.7.1 ИДЕНТИФИКАЦИЯ РИСКОВ ПРОЕКТА «САДОВАЯ-КУДРИНСКАЯ, 3»
Для идентификации рисков проекта «Садовая-Кудринская, 3» построим иерархичную структуру рисков, которая помогает их классифицировать (рис. 18).
Рис. 18. Иерархичная структура рисков проекта «Садовая-Кудринская, 3»
Основные риски проекта – задержка с подготовкой и получением исходно-разрешительной документации (особенно, Акта разрешенного использования земельного участка и Постановления Правительства Москвы), задержка подготовки и согласования проектной документации, а также различные риски, связанные с инвестиционным договором – это его непродление, несогласование Академией им. Сеченова нового здания для замены Федеральной доли и пр. Все эти риски могут привести к сдвигу времени начала строительства здания и реставрации, а соответственно скорректирует планы по строительству. Это способно повлиять на затягивание сроков реализации всего проекта, тем самым, приведет к снижению прибыли и растягиванию периода финансирования.
3.7.2 КАЧЕСТВЕННЫЙ И КОЛИЧЕСТВЕННЫЙ АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА «САДОВАЯ-КУДРИНСКАЯ, 3»
Для анализа рисков проекта воспользуемся методом качественной оценки рисков – «Розой» (звездой) рисков. Для этого проведем балльную оценку рисков (от 1 до 10 баллов) и построим розу рисков (рис. 19):
1. Риски проектирования и согласования – 6,
2. Рыночная конъюнктура – 5,
3. Подрядные риски – 7,
4. Законодательные риски – 5,
5. Получение ИРД – 10,
6. Соблюдение временных рамок проекта – 9,
7. Инвестиционный договор – 10,
8. Финансирование – 8,
9. Оценка проекта- 5,
10. Планирование – 4,
11.Коммуникации, мотивация команды – 4,
12.Соблюдение стоимостных рамок проекта – 9.
Рис. 19. Роза рисков проекта «Садовая-Кудринская, 3»
Можно выделить три основные группы приоритета негативных моментов (рисков), способных повлиять на доходность вложения инвестиций (Таблица 14).
Таблица 14
Риски реализации проекта «Садовая-Кудринская, 3»
|
Риски Si (i = 1….n) |
Отрицательное влияние |
Группа приоритета |
|
S1. Риски, связанные с исполнением инвестиционного договора |
Отказ ФАУФИ от пролонгации инвестиционного договора, а следовательно срыв всего проекта, несогласование Академией им. Сеченова здания для замены федеральной доли. |
1 |
|
S2. Риски, связанные с получением ИРД (задержки и пр.) |
Значительное увеличение продолжительности этапа получения ИРД и незапланированные затраты | |
|
S3. Соблюдение временных рамок проекта |
Увеличение расходной статьи бюджета и увеличение продолжительности работ | |
|
S4. Соблюдение стоимостных рамок проекта |
Увеличение расходной статьи бюджета | |
|
S5. Проблемы с финансированием |
Несоблюдение графика платежей, отказ банка от продолжения кредитования, недополучение прибыли. |
2 |
|
S6. Подрядные риски |
Увеличение расходной статьи бюджета и увеличение продолжительности работ, невыполнение условий договоров (сроков, качества и пр.) | |
|
S7. Риски проектирования и согласования |
Увеличение сроков проектирования и согласования, затраты по доработке проектной документации | |
|
S8. Рыночная конъюнктура |
Падение рентабельности |
3 |
|
S9. Законодательные риски |
Увеличение продолжительности этапа получения ИРД, согласования проектной документации и связанные с этим возможные дополнительные расходы. Как крайний вариант – срыв реализации проекта. | |
|
S10. Ненадлежащая оценка проекта |
Увеличение расходной статьи бюджета и увеличение продолжительности работ, возможность утраты права собственности, появление невыявленных ранее обременений проекта и пр. | |
|
S11. Ненадлежащее планирование проекта |
Увеличение расходной статьи бюджета и увеличение продолжительности работ | |
|
S12. Проблемы с коммуникациями, мотивацией команды |
Задержки в передаче информации, работа не в полную силу, а, следовательно, увеличение сроков реализации проекта |
Значимость рисков оценивается по формуле: WК = 2/[К*(f+1)]. Предполагается, что первая приоритетная группа в 5 раз весомее последней, т.е. f=5. Таким образом, удельный вес группы с наименьшим приоритетом (т.е. К = 3) найдется следующим образом:
W3 = 2/ (3*(5+1)) = 0,1111.
Из этого следует:
W1 = 5*W3 = 0,5555;
W2 = 0,3333.
В связи с этим можно сделать вывод, что удельный вес каждого риска из первой приоритетной группы составит 0,1389; удельный вес рисков из второй группы приоритета будет равен 0,1111; пяти оставшихся рисков – 0,0222.
Для оценки вероятности наступления рисков использовались мнения трех экспертов (Таблица 15).
Таблица 15
Оценка вероятности наступления рисков, %
|
Риск |
Мнения экспертов |
Вероятность | ||
|
А |
В |
С | ||
|
S1 |
30 |
40 |
35 |
35 |
|
S2 |
60 |
65 |
75 |
67 |
|
S3 |
50 |
65 |
70 |
62 |
|
S4 |
30 |
50 |
45 |
42 |
|
S5 |
25 |
30 |
35 |
30 |
|
S6 |
30 |
20 |
40 |
30 |
|
S7 |
55 |
70 |
50 |
58 |
|
S8 |
30 |
25 |
30 |
28 |
|
S9 |
50 |
65 |
75 |
63 |
|
S10 |
20 |
15 |
30 |
22 |
|
S11 |
30 |
50 |
45 |
42 |
|
S12 |
30 |
25 |
10 |
22 |
Скачать реферат