Определение стоимости объекта недвижимости

Итак, произведя расчеты, получили величину укрупненного обобщенного показателя стоимости равную 13,329 тыс. р./м2. Таким образом стоимость нового строительства Снс = 13,329*418 = 5571,522 тыс. р.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки на

копленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

Физический износ – ухудшение свойств объекта с течением времени. Физический износ проявляется в потере элементами объекта первоначальных технических и эксплутационных свойств.

Функциональный (моральный) износ – уменьшение стоимости объекта вследствие его несоответствия современным функциональным требованиям. При этом объект пригоден к эксплуатации, но обесценивается за счет появления современных, более совершенных функциональных аналогов.

Внешний износ - уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешних по отношению к недвижимости факторов. Например, изменение положения объекта по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменение финансовых условий, законодательства.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

Ин = 1 – (1 – Ифиз/100) * (1 – Ифунк/100) * (1 – Ивн/100); (2)

где Ифиз – физический износ здания, %;

Ифунк – функциональный износ здания, %;

Ивн – внешний износ здания, %.

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций.

Для оценки физического износа изучается степень повреждения конструктивных элементов здания . Расчет физического износа здания производится в форме таблицы 3.4.

Таблица 3. 4

Расчет физического износа здания

Физический износ фундамента определяется по ВСН 53-86, по которому находим, что износ фундамента ленточного каменного при ширине трещин до 5 мм=21-40%, а т.к по исходным данным у нас ширина трещин равна до 4 мм методом интерполяции находим износ=36,2%. Физический износ стен по ВСН равен при стенах кирпичных с облицовкой керамическими плитками до 2мм 21-30%, находим методом интерполяции при ширине трещин до1.8мм (по условию) физический износ стен равным 29%.

Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок. Расчет проводится с использованием правил оценки физического износа жилых зданий (для стен и фундаментов). Для остальных элементов износ определяем самостоятельно, исходя из уровня износа, оцениваемого по первым двум элементам.

Итоговая величина по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговую величину физического износа всего здания определяем суммированием. Получаем Ифиз=34,8%, т.е. здание находится в удовлетворительном состоянии, поскольку физический износ не превышает 40%.

Функциональный износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Появление функционального износа обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства.

Функциональный износ здания оценивается в интервале от 1% до 5%. В нашем случае примем Ифунк=2%, т.е. научно-технический прогресс оказал незначительное воздействие на рассматриваемый объект недвижимости.

Износ внешнего воздействия – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.

Внешний износ оценивается в интервале от 1% до 10%. Примем Ивн=2%, т.е. данный тип износа незначительный, поскольку объект находится в центре города на одной из главных улиц (центральный район, где в настоящее время наблюдается общий экономический рост). Износ связан с действиями в системе налогообложения и страхования со стороны городской администрации.

 Скачать реферат