Определение стоимости объекта недвижимости

[6, с.2]

1 Постановка задачи оценки

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

1. идентификация и описание объекта оценки;

2. установка оцениваемых имущественных прав;

3. указание даты оценки;

4. описание цели оцен

ки;

5. определение вида оцениваемой стоимости, соответствующего цели оценки;

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой помещение пристройку общей площадью 418 м2. Помещения составляют15-30м2 с коридором. Объект расположен в г. Новосибирске, в центральной части, по адресу: ул. Красный проспект 25.

Общая площадь участка, на котором располагается объект, составляет 1054 м2: из них 40% занимает здание (418м2), 10% (105,4 м2) приходятся на асфальтобетонное покрытие. Несущая способность грунтов средняя. Расположение здания на участке показано на рис.1.

22 34

19

31

Рис.1 Общий вид участка

S участка = 1054 м2

S объекта = 418 м2

S асф.бет.пок =105,4 м2

0,2 S участка <= S объекта <=0,4 S участка

Объект недвижимости находится в праве собственности компании «Сибирь» на основании соглашения о передачи в уставной капитал одного из учредителей компании от 15.08.03 г.

Дата оценки недвижимости 11.10.05 г.

Конечной целью оценки данного объекта недвижимости является продажа. Для этого определяем рыночную стоимость объекта.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении рыночной стоимости недвижимости необходимо ориентироваться не на идеальные условия, а на реальную ситуацию, типичную для того сектора рынка, на котором обращается оцениваемый объект, по его состоянию на дату оценки.

2 Анализ лучшего и наиболее эффективного

использования недвижимости

Определение наилучшего и наиболее эффективного (оптимального) использования считается наиболее важным в процессе оценки.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим (наиболее эффективным, оптимальным) образом (физически возможным и юридически разрешенным).

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование, во-первых, предположительно вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся не жилым помещением. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода к стоимости.[ ,с.39]

Существуют факторы, определяющие наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости. К ним относятся:

· предполагаемая доходность;

· местоположение объекта недвижимости;

· конструктивные особенности;

· экономическая целесообразность;

Экономическая целесообразность означает обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным таблицы 2.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.

Доходность от сдачи в аренду:

Административное 700*418*12=3.511.200

Складское 250*418*12=1.254.000

Производственное 300*418*12=1.504.800

Общ. Питания 1000*418*12=5.016.000

Торговое 900*418*12=4.514.400

При анализе ставок аренды по нежилым помещениям выявили, что при существующем наборе характеристик объекта (местоположение, площадь, состояние помещений и т.д.) наиболее эффективно его использование под здание общественного питания (ресторан).

Оцениваемый объект расположен в центре города, где ежедневно ведется активная как деловая, так и культурная жизнь и является привлекательным для использования его под ресторан, в связи с высокой потребностью элиты нашего города в заведении подобного типа. Так же существенным преимуществом объекта является расположение его на одной из центральных магистралей города.

Таблица 2.1

Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м2 [6,с.7]

 Скачать реферат