Ипотечное банковское кредитование

А. Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства, состоят из платежей:

- по кредиту (возврат основного долга и уплата процентов);

- по страхованию (страхование жизни заемщика, страхование квартиры, страхование риска утраты права собственности на квартиру);

- по налогу на имущество (по приобретаемой недвижимости); по квартплате за приобретаемую кварт

иру.

Б. Постоянные ежемесячные расходы, не связанные с приобретаемой квартирой.

- содержание иждивенцев и членов семьи заемщика, включая самого заемщика);

- ежемесячные выплаты по алиментам;

- возврат других кредитов (кроме донного ипотечного кредита); обязательные налоговые платежи (налог на другое имущество, налог на владельцев автотранспортных средств);

- иные обязательные ежемесячные расходы (аренда жилья; содержание автомобиля; плата за образование; содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества; дополнительная медицинская страховка).

С. Разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита:

- средство для первоначального взноса в счет оплаты стоимости квартиры (не менее 30% стоимости квартиры);

- расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующего договора купли-продажи и ипотеки квартиры (государственная пошлина за нотариальное удостоверение и плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством);

- плата за независимую оценку недвижимого имущества, комиссия риэлтору и т.д.

Максимальная сумма кредита рассчитывается при условии, что: ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (указанные в п. А), не превышают 35% ежемесячных доходов (доходов супругов).

Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средство (указанные в п. А), и другие постоянные ежемесячные расходы (указанные в п. Б) в сумме не превышают 55% ежемесячных доходов (доходов супругов); размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки (о требованиях, предъявляемых к квартире.

После расчета суммы кредита и проверки банком предоставленной заемщиком информации (заемщик предоставляет банку право но проверку представляемой им информации) осуществляется подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Следует отметить, что заемщик может подобрать себе жилье как до обращения в банк, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право его покупки потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене на обусловленный сторонами срок. Кредитор оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, о также учитывая собственные средства для первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита. Оценкой жилых помещений, приобретаемых на кредитные средство, занимаются специализированные оценочные фирмы либо специалисты-оценщики. При этом необходимо учитывать специфику и особенности целей, для которых производится оценка. Специфика заключается в том, что кредитор рассматривает данную квартиру или дом прежде всего кок обеспечение возвратности предоставленных заемщику средств. Оценка жилого помещения должна не только отражать величину рыночной стоимости но текущий момент, но и учитывать долгосрочный характер основного обязательства. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта, должен предусматривать и прогнозировать возможность изменения этой стоимости, которая связано как с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивные и планировочные особенности, используемые материалы, их соответствие нормам и стандартам жилого помещения и др.), ток и с его местоположением, близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития донного района.

При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих максимально правильно оценить индивидуальное жилое помещение с учетом имеющегося жилищного рынка и перспектив его развития в разрезе региональной и местной специфики.

Задача кредитора - на основе оценки, сделанной оценщиком, проанализировать достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита. Особое значение при этом приобретают разработка и использование единой типовой формы отчета об оценке жилого помещения, позволяющей проанализировать и максимально комплексно отразить все необходимые параметры жилья.

Стандартизация методики и формы отчета об оценке будет способствовать снижению рисков, связанных с возможными ошибками при оценке жилых помещений, а также повышению эффективности вторичного рынка ипотечных кредитов.

Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки. Кроме того, жилье должно соответствовать ряду минимальных требований, предъявляемых к жилому помещению, являющемуся предметом залога.

В настоящее время в качестве залога рассматриваются отдельные квартиры в многоквартирных жилых домах. Необходимо, чтобы объект недвижимого имущества, являющийся залоговым обеспечением, удовлетворял санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов.

Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

- иметь отдельные от других квартир или домов, кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в, залог не принимаются);

- быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

- быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

- иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:

- не находиться в аварийном состоянии; не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

- иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;

- иметь металлические или железобетонные перекрытия;

- этажность здания не должна быть менее трех этажей.

При принятии банком положительного решения о предоставлении кредита сотрудник банка передает клиенту смету расходов по сделке.

Примерная смета расходов заемщика по сделке:

- комиссионные риэлторской фирме; оценка предмета залога;

 Скачать реферат