Ипотечное банковское кредитование
В предстоящем периоде, наряду с созданием условий для функционирования первичного рынка ипотечных кредитов, особая роль в формировании общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования отводится ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. N1010 уставный капитал Агентства был определен в размере 450 млн. руб
лей. На настоящий момент государством внесено в уставный капитал Агентства 160 млн. рублей.
Кроме того, федеральной целевой программой «Жилище» на 2002-2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001г. № 675,предусмотрено предоставление государственных гарантий по заимствованиям Агентства на период до 2010 года в объёме до 9 млрд. руб. Федеральным законом «0 федеральном бюджете на 2002 год» на эти цели предусмотрено 2 млрд. рублей.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 г. № 628 утверждены Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
В дополнение к действующей Концепции, определяющей последовательность и направления развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, в настоящее время подготовлен проект подпрограммы «Свой дом» федеральной целевой программы «Жилище», уточняющий пути и формы государственного участия в развитии системы ипотечного кредитования.
Как видим, государство понимает значимость этих программ, и считает, что ипотечное кредитование – это основной способ оживления строительства и обеспечения жильем большей части населения.
Организацией выдачи банковского продукта ипотечного кредита, занимается кредитная организация. Процесс выдачи кредита строится на принципах и сопровождается оформлением соответствующей документации.
Ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности, возвратности, а также при строгом контроле за целевым использованием кредитных средств. Цель получения ипотечного жилищного кредита - приобретение жилья. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого жилья.
Стандартная процедура получения ипотечного кредита в банке состоит из нескольких основных частей:
Предварительная квалификация заемщика.
В ходе предварительной квалификации заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. В ходе интервью кредитор в свою очередь оценивает возможность потенциального заемщика взять кредит.
Заемщик приносит в банк документы, необходимые для принятия предварительного решения о возможности предоставления кредита, заполняет лист предварительной квалификации и регистрационную форму, являющуюся предварительным заявлением на получение кредита.
К документам, необходимым для принятия предварительного решения, относятся:
документы удостоверяющие личность и семейное положение заемщика/созаемщика;
характеризующие место постоянного жительства заемщика/созаемщика (справка о регистрации, документы, подтверждающие право собственности но жилье, характеристика жилого помещения);
документы подтверждающие сведения о доходе заемщика/созаемщика.
Лист предварительной квалификации содержит общую информацию о заемщике/созаемщике, сведения о доходах и расходах, о приобретаемой квартире, а также расчет необходимых коэффициентов.
Далее банк проводит предварительный анализ возможности получения ипотечного кредита. На основании предоставленной заемщиком копии налоговой декларации за прошедший год (если подавалась) и справки о доходах за прошедший и текущий годы делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита, а также ежемесячных платежей в счет погашения кредита и процентов по нему.
Все предварительные расчеты банк производит, кок правило, в долларах по курсу ЦБ РФ на последний день каждого месяца, в котором был получен доход и произведены расходы. Расчет производится исходя из чистого дохода заемщика (за вычетом подоходного налога и одержаний в Пенсионный фонд) за последние 12 месяцев.
Необходимо отметить, что предварительный анализ не предполагает обязательного одобрения кредита и что положительное решение по заявлению о получении кредита принимается на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной заемщиком информации о его платежеспособности, которая проводится банком в дальнейшем.
При положительных результатах предварительноro анализа заемщик собирает полный комплект необходимых документов и заполняет подробное заявление-анкету но кредит. На основании предоставленных документов банк производит оценку платежеспособности и кредитоспособности заемщика и окончательно определяет, на какую максимальную сумму кредита тот может рассчитывать.
В полный комплект необходимых документов, помимо указанных выше, входят:
- документы об образовании;
- паспортные данные членов семьи;
- документы, подтверждающие здоровье заемщика/созаемщика (водительское удостоверение, военный билет и/или справки из медицинских учреждений);
- документы, подтверждающие сведения о занятости и доходах (копия трудовой книжки, копия свидетельства о постановке на учет в налоговых органах и т.п.);
сведения об активах заемщика;
документы по приобретаемой квартире (правоустанавливающие документы, справка о задолженности по коммунальным платежом, отчет о независимой оценке, справка об уплате налога на имущество, справка об отсутствии задолженности за телефон, разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи и ипотеки, разрешение на дачу обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи об освобождении заложенной квартиры в случае обращения на нее взыскания).
заявление-анкета на кредит обычно состоит из следующих разделов:
Условия предоставления ссуды.
Сведения о заемщике/созаемщике.
Сведения об образовании и занятости заемщика/созаемщика.
Активы заемщика/созаемщика.
Обязательства заемщика/созаемщика.
Недвижимое имущество в собственности заемщика/созаемщика.
VII. Первоначальный взнос.
Сведения о приобретаемой недвижимости.
Сведения о предстоящей сделке.
Сведения правового характера
Затем кредитующее подразделение направляет пакет документов юридической службе и службе безопасности банка. Юридическая служба анализирует представленные документы с точки зрения правильности оформления и соответствия действующему законодательству. Служба безопасности проводит проверку паспортных данных (данных удостоверения личности), места жительства, места работы заемщика и сведений, указанных в анкете. По результатам проверки и анализа документов юридическая служба и служба безопасности составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение. Поскольку ипотечный кредит рассчитан, кок правило, но длительный период времени (5 — 10 лет) заемщику, как и кредитору, нужно нужна гарантия своевременного возврата кредита. Поэтому, чтобы определить, будет ли заемщик в состоянии выплачивать кредит, кредитующему подразделению необходимо проанализировать множество различной информации, связанной с заемщиком. Обращается внимание на стабильность трудовой занятости, учитывается перспективность направления работы заемщика и его фирмы в целом. Сумма кредита, которая может быть выдана заемщику, рассчитывается только на основе стабильного и подтвержденного официальными документами дохода. Заемщик должен предоставить документы о получении стабильного дохода за текущий отчетный период и за прошлый календарный год. При оценке платежеспособности потенциального заемщика ключевым моментом является его возможность регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту, исходя из документально подтвержденных доходов. Рассматривается информация относительно стабильности трудовой занятости и получения доходов, о также расходах. На основании этого делается вывод о возможностях заемщика своевременно погашать кредит. При этом банком учитываются следующие источники получения доходов: заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии; доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству; доход в виде дивидендов; доход в виде процентов и постоянных страховых выплат; пенсионные выплаты и стипендии; чистый доход в форме арендной платы; алименты и пособия на детей. Кроме того, банк анализирует расходы заемщика, среди которых выделяются три группы.
Скачать реферат