Анализ эффективности использования имущественного комплекса

Принцип предложения и спроса. На стоимость предпри­ятий оказывает большое влияние соотношение спроса и пред­ложения: если спрос превышает предложение, цены растут, если предложение превышает спрос, цены падают. Цены стабильны, если спрос соответствует предложению. Однако ввиду несовер­шенства рынка, на котором осуществляется продажа предпри­ятий, кроме соотношения спроса и предложения бо

льшое влия­ние на цену купли-продажи оказывают искусство торгов, коли­чество участников торгов, схемы финансирования данной сделки и другие факторы. Влияние перечисленных факторов усили­вается, если сделку необходимо провести в короткие сроки.

Обычно спрос оказывает на цену большее влияние, чем предложение, так как он более изменчив. Эта рыночная тенден­ция особенно просматривается на российском рынке, где цены предприятий в основном зависят от возможностей инвесторов.

Предложение — это количество продаваемых предприятий (или их имущества), имеющихся на рынке по данной цене, спрос — это количество предприятий (или их имущества), кото­рое хотят приобрести по данной цене.

Принцип конкуренции. Капитал движется туда, где имеется большая прибыль; поэтому туда, где извлекаются избыточные или монопольные прибыли, пытаются проникнуть новые субъ­екты. Конкуренция — это соревнование предпринимателей в получении прибыли. Конкуренция обостряется в тех сферах экономики, где намечается рост прибыли. Обострение конку­ренции ведет к росту предложения и снижению массы прибыли (если не увеличивается спрос).

Принцип изменения. Ситуация на рынке постоянно меняет­ся. Одни предприятия появляются, другие изменяют профиль, выпускают другую продукцию либо закрываются. Изменяются экономическая, социальная, техническая, политическая сферы деятельности, которые влияют на стоимость предприятий. По­явление новой, более прогрессивной технологии производства может резко повысить стоимость предприятия.

Жизненный цикл предприятия проходит через стадии рожде­ния, роста, стабилизации и упадка. И от того, в какой стадии жизненного цикла находится предприятие или его окружающая природная среда (район, город, отрасль), зависит его стоимость: если в стадии роста — стоимость будет выше, если в стадии упадка — стоимость ниже.

Принцип изменения гласит: стоимость предприятия постоян­но изменяется под воздействием изменения внутренних факто­ров, а также окружающей природной и рыночной среды.

По этой причине эксперты-оценщики осуществляют оценку стоимости предприятия на конкретную дату.

2.2.4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использова­ния предприятия — основной принцип оценки его стоимости, он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость пред­приятия. [12]

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использова­ния — это разумное и возможное использование предприятия, которое обеспечит ему наивысшую текущую стоимость на дату оценки, т. е. использование, выбранное из разумных возможных альтернативных вариантов и приводящее к наивысшей стоимо­сти земельного участка, на котором находится предприятие.

Этот принцип — объединяющий для всех других принципов оценки стоимости: полезности, замещения, ожидания, остаточ­ной продуктивности, вклада, возрастающей или уменьшающей­ся отдачи, сбалансированности, оптимального (экономического) размера, экономического разделения, зависимости, соответствия предложения и спроса, конкуренции и изменения.

2.3 Законодательное регулирование оценочной деятельности в Республике Беларусь

Регулирование оценочной деятельности при проведении оценки стоимости предприятия как имущественного комплекса осуществляется в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь«Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» от 13 октября 2006 г., № 615 и Положением в нем.

В соответствии с этим Положением стоимость объектов оценки может определяться сле­дующими методами:

• индексным — путем применения коэффициентов к первоначальной (восстановительной) или остаточной стоимости имущества;

• балансового накопления активов — на основании данных бухгалтерского учета на дату оценки;

• рыночным на основе:

1) расчета доходов, ожидаемых от использования объекта оценки (доходный);

2) определения затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа (затратный);

3) сравнения объекта оценки с аналогичными объекта­ми, сходными с объектом, подлежащим оценке, по основным экономическим, техническим, технологи­ческим и иным характеристикам с учетом его инди­видуальных особенностей (сравнительный). Оценка объекта рыночным методом проводится с приме­нением одного или нескольких методов. При применении не­скольких методов итоговая величина стоимости объекта оценки устанавливается путем присвоения каждому методу весового коэффициента. Сумма весовых коэффициентов дол­жна быть равна единице;

4) пересчета валютной стоимости, т.е. определением стоимости объекта оценки в валюте по официальному курсу белорусского рубля, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату оценки, если объект оценки приобретен за иностранную валюту либо его стоимость была определена в иностранной валюте в течение календарного го­да с применением рыночного метода; кадастровой оценки, т.е. с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах. Указанный метод применяется для определения стоимости земельных участков.

Оценка объекта может быть внутренней и независимой.

Внутренняя оценка. Результат внутренней оценки не может использоваться в случаях, если в соответствии с законодательными актами оценка должна быть только независимой. Проводится на основании данных бухгалтерского учета, ин­формации о стоимости приобретения объекта оценки или стоимости аналогичных объектов согласно вышеуказанным методам.

Независимая оценка. Основанием для проведения независимой оценки объекта оценки является гражданско-правовой договор, заключаемый между исполнителем и заказчиком оценки, либо судебное постановление. По договору на проведение независимой оценки объекта исполнитель обязуется провести ее по заданию заказчика, а заказчик — оплатить данную услугу. Оплата независимой оценки может проводиться и на основании постановления суда.

Договор на проведение независимой оценки заключается в простой письменной форме. В договоре должны быть отра­жены: [2]

• наименование объекта оценки, его индивидуальные признаки;

• предмет договора;

• стоимость услуг исполнителя оценки, срок и порядок их оплаты;

• срок представления результата независимой оценки;

• цель оценки;

• дата оценки;

• наименование валюты, в которой проводится оценка;

• права и обязанности сторон;

• ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных в договоре.

Результат независимой оценки представляется заказчи­ку в форме заключения. К нему прилагается отчет об оценке. Заключение об оценке должно содержать:

 Скачать реферат