Анализ эффективности использования имущественного комплекса

2.2 Принципы оценки имущественного комплекса предприятия

Теоретической базой процесса оценки имущественного комплекса предприятия является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта отечественных и зарубежных экспертов-оценщиков. Принципы оценки имущественного комплекса можно дифферен­цировать на четыре категории: [12]

1) принципы пользователя

предприятия;

2) принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия;

3) принципы, связанные с внешней рыночной средой;

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия.

Как показано на рис. 2, эти принципы взаимосвязаны. При анализе финансово-хозяйственной деятельности и оценке пред­приятия должны быть задействованы все принципы оценки, однако они могут быть использованы с разной степенью значи­мости. Степень значимости каждого принципа оценки опреде­ляется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного предприятия.

.

Рис. 2. Взаимосвязь принципов оценки стоимости имущественного комплекса предприятия

2.2.1. Принципы пользователя предприятия

Принципы пользователя предприятия включают принципы полезности, замещения и ожидания. [12]

Принцип полезности. Предприятие обладает стоимостью лишь в том случае, если оно может быть полезным потенциаль­ному владельцу. Предприятие может быть полезным лишь постольку, поскольку оно необходимо для реализации общественно полезной функции — производства определенного типа продукции на рынок и получения прибыли. Предприятие может быть также полезным конкретному владельцу для реализации чувства гордости от владения этим предприятием либо реализа­ции других его психологических потребностей.

Полезность— это способность предприятия удовлетворять потребности пользователя предприятия в данном месте и в тече­ние определенного периода. В случае предприятия, принося­щего доход, удовлетворение потребностей пользователя в конеч­ном счете обычно выражается в виде потока денежного дохода.

Принцип замещения. Этот принцип гласит: разумный по­купатель не заплатит за предприятие больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другое предприятие с такой же степе­нью полезности. Это значит, что неразумно платить за дейст­вующее предприятие больше, чем стоит создание нового анало­гичного предприятия в приемлемые сроки. Эксперт-оценщик, анализируя поток дохода от эксплуатации данного предприятия, определяет максимальную стоимость его исходя из сопостав­ления потоков доходов от других аналогичных предприятий, характеризующихся схожим риском и качеством продукции. Максимальная стоимость предприятия определяется наимень­шей стоимостью, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания. В большинстве случаев полезность предприятия связана с ожиданием будущих прибылей. Для дей­ствующих предприятий, приносящих доход, их стоимость часто определяется массой ожидаемой прибыли, которая может быть получена от использования имущества предприятия, а также размером денежных средств в случае его перепродажи.

Ожидание— это ожидание будущей прибыли или других выгод, которые могут быть получены в будущем от пользования оцениваемым предприятием.

Поскольку деньги приносят процент дохода и происходят инфляционные процессы, то рубль, полученный в будущем, имеет меньшую стоимость, чем сегодняшний. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс пересчета будущих руб­лей в текущие стоимости называется дисконтированием. Для определения текущей стоимости будущих прибылей, ожидае­мых от пользования предприятием, важно скорректировать про­гнозируемую прибыль с учетом поправки на ее стоимость во времени.

2.2.2. Принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия

Данная группа включает следующие принципы: остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся от­дачи, сбалансированности, экономической (оптимальной) вели­чины и экономического разделения и соединения прав собст­венности. [12]

Принцип остаточной продуктивности земельного уча­стка. Любой вид предпринимательской деятельности, как правило, требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, управления и земли. Каж­дый используемый фактор производства должен быть оплачен вновь произведенной стоимостью, создаваемой данной деятель­ностью (табл. 2).

Таблица 2

Факторы производства и их компенсация

Земля недвижима, а труд, капитал и управление "привязаны" к ней. Вначале оплачиваются три "привязанных" фактора про­изводства, а затем собственник земли из остатка прибыли полу­чает ренту (либо налог на землю, либо арендную плату). Таким образом, земля имеет остаточную стоимость (остаточную про­дуктивность), т. е. компенсируется, тогда, когда есть остаток после оплаты воспроизводства всех других факторов произ­водства.

Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд, капитал и управление.

Остаточная продуктивность, характеризующаяся месторас­положением земельного участка, позволяет пользователю из­влекать максимальную прибыль, минимизировать затраты и удовлетворять особые потребности (либо сочетать эти три усло­вия). Например, пользователь предприятия по производству мраморных отделочных плит сможет максимизировать свою прибыль, если земельный участок, на котором расположено данное предприятие, будет находиться рядом с карьером, где добывается мрамор. Максимизировать прибыль он сможет за счет минимизации издержек на транспортирование сырья. Поэтому пользователь предприятия заплатит за данное пред­приятие большую цену, чем за аналогичное предприятие, расположенное далеко от сырьевой базы.

Принцип вклада. Рассмотрим следующий пример.Владелец предприятия решил его продать. Эксперт-оценщик оценил его в 25 млрд. руб. Для получения мак­симальной цены владелец предприятия сделал новую ограду и покрасил здания и сооружения, входящие в имущественный комплекс, затратив на это 50 млн. руб. После этого предпри­ятие стало оцениваться в 29,5 млрд. руб. Таким образом, покра­ска зданий и сооружений стоимостью 50 млн. руб. добавляет к стоимости предприятия 4,5 млрд. руб.

 Скачать реферат