Ипотечно-инвестиционный анализ и виды кредитов

Устоявшегося стандартного срока как критерия отнесения кредита к разряду среднесрочных или долгосрочных ссуд пока нет. В США, например, среднесрочными ссудами являются такие ссуды, срок погашения которых не выходит за пределы восьми лет, в Германии - до шести лет. Нет единообразия и в размере срока по долгосрочным ссудам.

В России к среднесрочным ссудам относили ссуды со сроком погашения от

шести до двенадцати месяцев, к долгосрочным -кредиты, срок оплаты которых выходил за пределы года. Деление кредитов по их длительности функционирования в хозяйстве заемщика было оправданным, ибо в условиях обесценения денег даже кратковременное их пребывание в хозяйстве заемщика могло привести к потере сохранности капитала. Сильная инфляция трансформировала представление о сроке кредитования, меняла критерии срочности кредитования заемщиков.

Кредит можно классифицировать по видам и в зависимости от платности за его использование. Здесь выделяют платный и бесплатный, дорогой и дешевый кредиты. За основу такого деления берется размер процентной ставки, установленный за пользование ссудой.

В современном хозяйстве кредит функционирует как капитал. Это означает, что кредитор передает ссуженную стоимость не как сумму денег, а как самовозрастающую стоимость, которая возвращается ему с приращением в виде ссудного процента. Заемщик же полученные средства должен использовать таким образом, чтобы с их помощью можно было не только обеспечить непрерывность производства, но и создать новую стоимость, достаточную, чтобы рассчитаться с кредитором - возвратить ему первоначально авансированную сумму и уплатить ссудный процент. Именно поэтому кредит как стоимостная категория носит платный характер.

Тем не менее, как в древней, так и в современной истории существует и бесплатный кредит в очень ограниченных размерах. Чаще всего в современном хозяйстве он применяется при кредитовании инсайдеров (сотрудников банка), при личных (дружеских) формах кредита и др.

При товарном кредите (в форме векселей) отсрочка платежа также не сопровождается взысканием процента. Вместе с тем, хотя прямо здесь плата за кредит и не проявляет себя, однако косвенно процент входит в цену того продукта, по которому была произведена отсрочка его оплаты.

В рамках платности за кредит применяется понятие дорогого дешевого кредита.

Понятие дорогого кредита связано с взысканием процентной ставки, размер которой выше его рыночного уровня. Как правило, такая ставка установлена по кредитам, имеющим повышенный риск невозврата ссуды (из-за низкого класса кредитоспособности заемщика, сомнительного обеспечения и пр.). Другие кредиты (с повышенной процентной ставкой) применяются также как своеобразная санкция за несвоевременный возврат ссуды, а также нарушения, противоречащие кредитному договору с клиентом.

Чаще всего размер платности кредитор дифференцирует в зависимости от срока кредита, качества обеспечения, платежеспособности заемщика. Платность меняется с учетом экономического цикла - подъема, депрессии или экономического кризиса.

Дорогой и дешевый кредиты - понятия относительные. Например, для западной практики процентные ставки российских банков в условиях экономического кризиса и инфляции середины 1990 г. могут показаться космическими с позиции их размера. Однако с учетом месячного и годового темпов инфляции они уже не станут такими, поскольку обесценение денег в 1996 - 1997 гг. достигало от 1 до 2 % ежемесячно.

В мировой банковской практике используются и другие критерии классификации кредитов. В частности, кредиты могут делиться на ссуды, выдаваемые в национальной и иностранной валюте, юридическим и физическим лицам и др.

3.2 Пример использования ипотечно-инвестиционного анализа в оценке недвижимости

Исходные данные:

− Потенциальный валовый доход - 100 000 д.е.

− Потери при сборе платежей - 20 %

− Прочие доходы - 0 д.е.

− Операционные расходы - 15 %

− Первоначальная основная сумма ипотеки - 400 000 д.е.

− Срок полной амортизации - 25 лет

− Ставка процента - 12 %

− Ставка дисконтирования - 15 %

− Предполагаемый год продажи собственности - 20 год

− Ежегодный прирост стоимости - 0 %

− Первоначальная стоимость собственности - 500 000 д.е.

Поправка 1

Поправка 2

По результатам расчетов необходимо провести анализ полученных результатов и сделать выводы.

Заключение

Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке - набор методов и способов оценки стоимости недвижимости, приобретаемой с помощью кредита под залог этой недвижимости (ипотеки). В странах с развитой рыночной экономикой свыше 90% инвестиционных сделок с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных средств возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости имущества, обеспечивается большая диверсификация активов и дополнительная экономия на налогах. Кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, а также надежное обеспечение своего кредита.

Они обладают правом 1-й очереди на доход заемщика и его активы в случае невыплаты им задолженности.

При ипотечно-инвестиционном анализе предполагается, что инвесторы:

· во-первых, оплачивают первоначальные затраты по остаточному принципу;

· во-вторых, доходы получают также по остаточному принципу после того, как уже произведены все выплаты кредиторам как в ходе текущей деятельности, так и после продажи объекта.

При этом период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа:

· приобретение

· использование

· ликвидация.

На каждом из этапов собственники капитала получают остаточный доход.

На 1-м этапе они вносят обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены (разности между ценой и суммой ипотечного кредита, переходящего к ним как долг);

На 2-м - получают остаточный доход от использования имущества, после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;

 Скачать реферат