Риэлтерские организации - бухгалтерский учет и налогообложение

Возникает вопрос, как в таком случае квалифицировать договор переуступки доли инвестирования строительства квартиры - как договор возмездного оказания услуг (по реализации инвестиционного проекта) или договор комиссии (или агентский), поскольку от решения этого вопроса зависят и бухгалтерский учет, и налогообложение риэлтера.

Поскольку заключаемый риэлтерской организацией с физическим или ю

ридическим лицом договор переуступки права инвестирования является гражданско-правовой сделкой, связанной с реализацией права на объект недвижимости и совершаемой в пользу третьих лиц за их счет, безусловно, есть основания признать такой договор посредническим.

Однако не в пользу такого вывода говорит тот факт, что изначально риэлтерская фирма заключила с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство от своего имени, не имея на тот момент поручения от третьих лиц на его заключение с целью переуступки в последующем доли инвестирования строительства в их пользу, что означает ее действия в собственных интересах, а не в интересах третьих лиц.

В то же время возможно признание действия риэлтерской организации по заключению договора с заказчиком действием в чужом интересе без поручения (глава 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ), а заключение договора переуступки доли инвестирования строительства жилья - действием по поручению третьего лица, в интересах которого и были произведены действия, предшествующие сделке (заключение договора с генеральным инвестором на долевое строительство). В этом случае договор, заключаемый риэлтерской фирмой на переуступку доли инвестирования строительства, следует признать посреднической сделкой, доход по которой у риэлтера можно рассматривать как вознаграждение, облагая его по повышенной ставке налога на прибыль (36%).

Пример 2. Риэлтерская организация, заключившая с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство жилого дома с условием финансирования строительства 10 квартир в размере 10 000 000 руб., уступает долю инвестирования строительства 2 квартир физическому лицу за 3 000 000 руб. Расходы по оформлению права собственности на квартиры составляют 2500 руб. При этом возможны два варианта.

Вариант 1. Заключение договора с заказчиком не согласовано. Условиями договора предусмотрено:

перечисление денежных средств в полном объеме на счет риэлтера;

компенсация расходов по оформлению права собственности на квартиры физическим лицом;

обязательства по договору считаются выполненными после погашения физическим лицом задолженности по договору в полном объеме и оформления риэлтером права собственности физического лица на квартиры.

Заключение договора на таких условиях следует рассматривать как агентский договор с элементами договора комиссии, поскольку риэлтерская фирма при исполнении обязательств по договору действует в отношениях с заказчиком от своего имени в пользу физического лица, и элементами договора поручения, так как, оформляя право собственности на квартиры, она действует в интересах физического лица по его доверенности.

Таким образом, переуступка права инвестирования строительства квартир должна быть отражена в учете как операция по агентскому договору с участием агента в расчетах.

В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи:

Дебет счета 51, Кредит счета 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом" - 3 000 000 руб. - получены денежные средства от физического лица на строительство квартир

Дебет счета 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом", Кредит счета 64 - 1 000 000 руб. - сумма вознаграждения, предусмотренная договором с физическим лицом (как разница между договорной ценой и суммой инвестиционного взноса, подлежащей перечислению риэлтером на строительство 2 квартир по договору с заказчиком), отражена как аванс, полученный по договору переуступки доли инвестирования строительства квартир

Дебет счета 64, Кредит счета 68 - 166 700 руб. - начислен НДС с аванса

Дебет счета 76, субcчет "Расчеты с заказчиком", Кредит счета 51 - 2 000 000 руб. - перечислен инвестиционный взнос на строительство 2 квартир После сдачи жилого дома в эксплуатацию:

Дебет счета 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом", Кредит счета 51 - 2500 руб. - оплата расходов, связанных с оформлением права собственности физического лица на квартиры

Дебет счета 51, Кредит счета 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом" - 2500 руб. - компенсация физическим лицом расходов по оформлению его права собственности на квартиры

После государственной регистрации права собственности на квартиры:

Дебет счета 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом", Кредит счета 76, субсчет "Расчеты с заказчиком" - 2 000 000 руб. - денежные средства, перечисленные заказчику, зачтены как инвестиционный взнос физического лица

Дебет счета 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом", Кредит счета 46 - 1 000 000 руб. - отражена сумма вознаграждения за оказанные физическому лицу услуги по реализации инвестиционного проекта

Дебет счета 64, Кредит счета 76, субсчет "Расчеты с физическим лицом" - 1 000 000 руб. - зачтен ранее полученный аванс;

Дебет счета 68, Кредит счета 64 - 166 700 руб. - зачтен НДС, уплаченный в бюджет с суммы аванса

Дебет счета 46, Кредит счета 44 - 15 300 руб. - списаны затраты организации, связанные с выполнением обязательств по договору с физическим лицом

Дебет счета 46, Кредит счета 68 - 166 700 руб. - начислен НДС в бюджет с суммы вознаграждения по договору

Дебет счета 46, Кредит счета 80 - 818 000 руб. - выявлен финансовый результат по договору (облагается по ставке 36%).

Вариант 2. Заключение договора на переуступку доли инвестирования с заказчиком согласовано, что рассматривается как замена лица в обязательстве (риэлтера - на физическое лицо) по договору на долевое участие в строительстве жилого дома, заключенному между заказчиком и риэлтерской организацией. В таком случае к физическому лицу переходят все обязанности и права на уступаемую ему долю по договору, заключенному ранее риэлтерской организацией на долевое участие в строительстве.

При этом договор уступки доли инвестирования строительства можно рассматривать как договор поручения, основанный на договоре действия в чужом интересе без поручения (ст.982 ГК РФ), без участия поверенного в расчетах.

В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи:

Дебет счета 62, субcчет "Расчеты с физическим лицом", Кредит счета 46 - 1 000 000 руб. - отражена сумма вознаграждения за оказанные физическому лицу услуги по уступке права инвестирования строительства 2 квартир

Дебет счета 46, Кредит счета 44 - 15 300 руб. - списаны затраты организации, связанные с оказанием услуг по договору

Дебет счета 46, Кредит счета 68 - 166 700 руб. - начислен НДС в бюджет с суммы вознаграждения по договору

Дебет счета 46, Кредит счета 80 - 818 000 руб. - выявлен финансовый результат по договору (облагается по ставке 36%)

 Скачать реферат